近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐ祈使句例子英语，祈使句例子10个: #ff0000; line-height: 24px;'>祈使句例子英语，祈使句例子10个n)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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